Congelación de alquileres: por qué puede generar nuevos conflictos – ABC

La congelación de alquileres augura una ola de litigios: ¿Se pueden prorrogar los contratos con el decreto en el aire?.

Cada vez que cambia la ley de alquileres, el teléfono del despacho echa humo. Llaman propietarios preocupados y llaman inquilinos con dudas, y casi todos preguntan lo mismo: “y ahora, ¿qué puedo y qué no puedo hacer?”. Las medidas de contención de rentas buscan poner orden, pero en la práctica abren tantas preguntas que lo previsible es que acaben generando más pleitos, no menos.

Dónde se lía casi siempre

Los roces se concentran en unos pocos puntos: cómo y cuánto se actualiza la renta y qué índice se aplica, hasta cuándo dura el contrato y sus prórrogas, si la vivienda está o no en zona tensionada, y qué pasa con los contratos que ya estaban firmados antes de que entrara en vigor la última norma. Cada uno de esos flecos es un conflicto en potencia.

Dos palabras que lo cambian todo: tensionada y gran tenedor

Buena parte de las reglas nuevas dependen de dos etiquetas. Una, si la vivienda está en una zona declarada tensionada. Otra, si el arrendador es un gran tenedor. De ahí salen los topes a la renta y otras obligaciones. Por eso, antes de firmar o renovar, lo primero que miramos es en qué casilla cae cada uno, porque cambiar de casilla cambia las reglas del juego por completo.

Lo que evita un contrato bien hecho

Aquí va un secreto a voces: la mayoría de los líos no vienen de la ley, vienen de contratos mal redactados. Si el contrato deja claro cómo se actualiza la renta, cómo funcionan las prórrogas, qué pasa con la fianza y las garantías, quién paga cada gasto y suministro, quién repara qué y en qué casos se puede resolver, te ahorras el noventa por ciento de las discusiones. Lo barato, aquí, sale carísimo.

Cuando no se paga: el desahucio

Si el inquilino deja de pagar, lo peor que puede hacer un propietario es dejarlo correr “a ver si se arregla”. El orden importa: un requerimiento que deje constancia, calcular bien lo que se debe y elegir la vía adecuada, que además permite pedir a la vez que se resuelva el contrato y que se paguen las rentas atrasadas. Cuanto más tarde se actúa, más difícil y más caro es recuperar la vivienda.

Y si eres inquilino, también tienes derechos

Esto no va solo de propietarios. Como inquilino conviene que sepas cuándo una subida es improcedente, qué gastos te pueden repercutir y cuáles no, qué pasa si hay obras que hacen la vivienda inhabitable o si intentan echarte por la puerta de atrás, sin el procedimiento que marca la ley. Saber lo que te corresponde es la mejor defensa frente a los abusos.

Prevenir sale mucho más barato que pleitear

Al final, el consejo es el mismo para las dos partes: guarda cada comunicación, conserva los justificantes de pago y no firmes ni renueves nada sin leerlo con lupa o sin que alguien lo lea por ti. Un contrato revisado a tiempo cuesta poco; un desahucio o una reclamación mal planteada, muchísimo más, en dinero y en disgustos.

Cuidado con los contratos “de temporada”

Ante las nuevas reglas, algunos propietarios intentan esquivarlas disfrazando un alquiler normal de contrato de temporada o de habitaciones. Es un terreno resbaladizo: si el uso real es de vivienda habitual, los tribunales tienden a mirar la realidad por encima de la etiqueta del contrato. Montar algo así sin asesorarse bien puede salir mucho más caro que ajustarse a la norma desde el principio. Lo barato, otra vez, sale caro.